"Os dezessete princípios registrais e o que cada um deles significa"

O Registro de Imóveis é norteado por dezessete princípios registrais, são eles: reserva de iniciativa, cindibilidade, obrigatoriedade, prioridade e preferência, territorialidade, legalidade, disponibilidade, continuidade, especialidade objetiva, especialidade subjetiva, tipicidade, concentração, titularidade, fé pública, publicidade, desburocratização e saneamento, ou seja, os Registradores deverão aplicar cada um deles no exercício da sua atividade e função.

Certamente você já ouviu falar em um ou mais destes princípios, mas você sabe o que significa cada um deles?

Poderíamos muito bem descrever o inteiro teor do artigo 416 da Consolidação Normativa Notarial e Registral do Rio Grande do Sul, na qual explica, em termos jurídicos, cada um destes princípios, mas talvez, ainda assim, você não compreenderia o que eles significam na prática e é por isso que hoje vamos trazer todos estes princípios de forma clara e objetiva.

O princípio da reserva de iniciativa ou rogação/instância, como também é conhecido, significa que o Registrador não pode praticar atos sem que a parte interessada tenha requerido (há algumas exceções legais a este princípio), além disso, não pode suprir ou alterar a vontade do interessado. Um exemplo disso é quando o interessado apresenta uma escritura de compra e venda de parte do imóvel, acompanhada de uma planta e um memorial que, possivelmente, indicam o fracionamento do imóvel, mas não apresenta o pedido de parcelamento deste imóvel. Neste caso, o Registrador não poderá deduzir que a parte quer proceder com o fracionamento do imóvel, sem que, de fato, tenha o pedido expresso por escrito, por mais que os documentos apresentados levem a este entendimento.

Já o princípio da cindibilidade, permite que se proceda o registro parcial de um título, desde que requerido pela parte, ou seja, comprei três imóveis em uma mesma escritura, mas só tenho dinheiro para pagar o registro de um deles, posso requerer ao registrador que registre o título somente no tocante a um imóvel, pois o restante será registrado em outro momento.

No que diz respeito ao princípio da obrigatoriedade, quer dizer que o registrador deve impor o registro dos atos previstos em lei, ainda que não existam prazos ou sanções pelo seu descumprimento, uma vez que o prejuízo pela indiligência será sofrido pelo próprio titular que não promoveu o registro do seu título. Assim, o intuito deste princípio é evitar que títulos não sejam registrados, pois quem não observar este dever deverá arcar com o ônus da sua omissão, não obtendo os benefícios do registro, ou seja, a autenticidade, segurança jurídica e eficácia do registro imobiliário. Quem não registra não tem disponibilidade sobre o imóvel, ou seja, não pode vender e ainda corre o risco de ter o seu imóvel penhorado ou ter alguma constrição já que ele ficará no nome do antigo titular, os riscos são inúmeros, por isso que se deve registrar a escritura/contrato assim que assinado pelas partes. Lembrando que “quem não registra, não é dono!”.

No tocante ao princípio da prioridade e preferência, sempre que um documento é apresentado para registro, será gerado um número de protocolo (prenotação). Este protocolo é o que garantirá ao título sua prioridade. Vejamos um exemplo: Paula apresentou uma escritura de compra e venda, que gerou o protocolo n° 900, posteriormente, encaminhou uma escritura de doação que gerou o protocolo n° 922. Diante disso, o protocolo n° 900 tem prioridade registral, isto é, ele será registrado primeiro e, posteriormente o seguinte. Em resumo, a prioridade registral é a proteção legal concedida para quem apresenta o título primeiro. Portanto, não podemos passar o seu título na frente de qualquer outro. Além disso, você não gostaria que o seu título fosse deixado para trás, não é mesmo?

O princípio da territorialidade significa que o exercício da função do registrador deve ater-se aos limites de sua competência territorial, nos termos estabelecidos em lei, ou seja, o ato registral que atualizará a matrícula imobiliária com as informações do título deve ser feito no Registro de Imóveis competente, conforme a localização do imóvel. 

Já o princípio da legalidade impede o registro de títulos inválidos ou imperfeitos, ou seja, o registrador deverá verificar se o título que lhe foi apresentado contém todos os requisitos legais, isso porque, este exame estabelece a correspondência entre a situação jurídica e a situação registral, de modo que o público possa confiar plenamente no registro, evitando litígios. Razão disso que alguns títulos sofrem notas devolutivas, para se adequarem a lei, uma vez que foram perfectibilizados com alguma deficiência legal.

O princípio da disponibilidade prevê que ninguém pode transferir mais direitos do que possui no Registro Imobiliário, seja no que diz respeito à disponibilidade física (área disponível do imóvel) ou à jurídica (situação jurídica do imóvel e da pessoa). Um exemplo disso é quando uma pessoa apresenta uma escritura de compra e venda, na qual está transmitindo a fração ideal de 200,00m², contudo, ela só é proprietária da fração ideal de 100,00m². Aquele também que não registra o título em seu nome, não tem disponibilidade sobre o imóvel (não pode vendê-lo), o caso mais comum é de inventários não realizados, em que o imóvel permanece no nome dos antigos proprietários já falecidos.

Já o princípio da continuidade quer dizer que em relação a cada imóvel deve existir uma cadeia de titularidades, isso porque só se fará o registro de um direito se o transmitente for realmente titular daquele direito. As sucessivas transmissões se apoiam umas nas outras, como se fossem elos de uma corrente. Vejamos um exemplo: Maria trouxe para registro uma partilha por falecimento de João, entretanto, o proprietário registral é Pedro, visto o imóvel da matrícula não estar em nome do falecido, deverá o Registrador solicitar que seja apresentado o(s) título(s) anterior(es).

Por princípio da especialidade objetiva temos aquele exige a plena e perfeita identificação do imóvel nos documentos apresentados para registro (a depender do imóvel a lei exige, inclusive, o georreferenciamento).

No que diz respeito ao princípio da especialidade subjetiva, este determina que as partes constantes do ato ou do título têm que estar perfeitamente identificadas com todos os requisitos que a lei determina, ou melhor, a qualificação dos sujeitos participantes do ato registrado deverá estar corretamente descrita, tanto na matrícula quanto no título apresentado no Cartório para ingresso no fólio real. Exemplo: Glória adquiriu o imóvel da matrícula X no estado civil “solteira”, agora, está transmitindo este imóvel casada com Carlos. Nesse contexto, deverá o Oficial Registrador, solicitar os documentos para averbar o casamento de Glória e os dados de qualificação de Carlos (caso não constem todos os dados no título apresentado).

O princípio da tipicidade visa ao registro dos títulos previstos em lei. Como exemplo de título atípico, podemos citar a escritura de cessão de direitos hereditários que não é título hábil para o registro, mas sim, para a habilitação no inventário do falecido, do qual resultará o formal ou a escritura de partilha. Estes, sim (formal ou a escritura de partilha) é que são títulos aptos para o registro da transmissão da propriedade. 

No que diz respeito ao princípio da concentração, este indica que todos os atos relacionados a um imóvel devem ser objeto de sua matrícula no Registro de Imóveis. Por outro ângulo, podemos descrever o princípio da concentração como aquele que busca com que todos os atos relevantes, relativos ao imóvel, estejam inseridos na matrícula do imóvel, para que haja uma publicidade ampla e seja de conhecimento de todos, preservando e garantindo, com isso, os interesses do adquirente e os terceiros de boa-fé.

O princípio da titularidade é aquele que submete a validade do ato registral à condição de haver sido praticado por agente legitimamente investido na função, melhor dizendo, somente serão válidos aqueles atos realizados pelo Oficial Registrador ou por um funcionário devidamente autorizado. 

Por princípio da fé pública entende-se aquele que assegura a autenticidade dos atos oriundos do Registro e dos Serviços, conferindo ao titular uma presunção juris tantum de domínio, ou seja, presunção relativa que pode ser contestada por terceiros em ação própria, cabendo ao contestante o ônus da prova. Diga-se o registro é valido até prova em contrário.

Já o princípio da publicidade visa dar divulgação dos dados do imóvel. Estes dados serão de conhecimento de todos, uma vez que qualquer pessoa pode requerer uma certidão no Registro de Imóveis. Visa também a proteção dos interesses de terceiros, dando a estes a segurança de que as informações constantes nos Registros Públicos correspondem à realidade presente quanto às pessoas interessadas e ao bem a que se refere. Assim, este princípio torna público todos os atos relativos a imóveis, sejam de constituição, transferência ou modificação dos direitos reais, indicando a situação física e jurídica do imóvel. A publicidade no Registro de Imóveis é indireta e se dá por meio de emissão de certidões.

O princípio da desburocratização impõe o uso de sistemas e técnicas que permitam a registrabilidade dos títulos pelos meios menos burocráticos, facultado ao Registrador propor soluções ao interessado, observados os requisitos legais ou normativos.

No tocante ao princípio do saneamento, este permite ao Registrador sanear uma matrícula complexa, visando a alcançar maior segurança jurídica e uma publicidade mais eficiente, ou seja, permite promover o resumo da matrícula deixando somente os atos vigentes e as informações atualizadas.

Agora você conhece os princípios registrais, eles que dão base ao sistema registral e devem ser seguidos rigorosamente quando da análise do seu título.